Logement indécent, insalubre ou indigne : quelles différences ?

Logement indécent

Lorsqu'il loue un logement vide ou meublé à usage de résidence principale, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent.

Un logement décent doit notamment :

• ne pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants ;
• être protégé contre les infiltrations d'eau et permettre une aération suffisante ;
• disposer d'équipements essentiels en bon état de fonctionnement ;
• comporter des installations d'électricité, de gaz et de chauffage répondant aux exigences de sécurité applicables ;
• disposer des équipements nécessaires à un usage normal du logement ;
• respecter les critères réglementaires de surface ou de volume habitables ;
• respecter le niveau minimal de performance énergétique applicable.

Sécurité physique et santé des locataires

Le logement doit satisfaire à différentes conditions permettant d'assurer la sécurité physique et la santé de ses occupants.

Le gros œuvre, les accès, les garde-corps, les fenêtres, les escaliers, les installations électriques ou de gaz, les équipements de chauffage et de production d'eau chaude ainsi que les autres éléments du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour les occupants.

Le logement doit également être protégé contre les infiltrations d'eau, permettre un renouvellement de l'air adapté à une occupation normale et ne pas présenter de matériaux ou revêtements susceptibles de constituer un risque manifeste pour la santé.

Équipements et confort

Le logement doit comporter les équipements permettant une occupation normale, notamment :

• une installation permettant un chauffage normal ;
• une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants ;
• des installations permettant l'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes ;
• un espace cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide ;
• une installation sanitaire intérieure répondant aux conditions réglementaires applicables ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant des pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
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Normes de surface et de volume

Le logement doit disposer au minimum d'une pièce principale ayant :

• soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
• soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Performance énergétique

La décence d'un logement prend également en compte sa performance énergétique. Les niveaux minimaux exigés évoluent progressivement selon le calendrier fixé par la réglementation.

Il est donc nécessaire de vérifier les exigences applicables à la date concernée, notamment lors de la mise en location ou du renouvellement du bail.

Recours en cas de non-décence

Lorsqu'un logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité.

En l'absence de solution amiable, différentes démarches peuvent être envisagées selon la situation : signalement, saisine de la Commission départementale de conciliation lorsqu'elle est compétente ou recours devant le juge.

La CAF ou la MSA peut également intervenir lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement, dans les conditions prévues par la réglementation.

Logement indigne

La notion d'habitat indigne recouvre différentes situations dans lesquelles les conditions d'habitation portent atteinte à la dignité humaine ou exposent les occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité.

La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement définit notamment comme habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

L'habitat indigne peut notamment recouvrir des situations telles que :

• des locaux impropres par nature à l'habitation ;
• des logements présentant des risques importants pour la santé ou la sécurité des occupants ;
• certaines situations d'insalubrité ;
• des bâtiments ou ouvrages présentant des risques pour la sécurité ;
• certaines situations liées à la présence de plomb ou d'autres substances dangereuses ;
• des conditions d'occupation susceptibles de présenter des risques particuliers.

Il n'est pas nécessaire qu'un logement soit occupé par un locataire pour qu'une situation relevant de l'habitat indigne puisse être caractérisée.

L'habitat indigne ne doit pas non plus être confondu avec un logement simplement inconfortable ou avec la seule non-conformité à certaines normes de construction. La qualification dépend de la nature et de la gravité de la situation constatée ainsi que du cadre réglementaire applicable.

Les procédures administratives et les autorités compétentes varient selon la nature des risques ou désordres constatés.

Logement insalubre

L'insalubrité correspond à une situation susceptible de présenter un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Elle peut notamment être liée à l'état ou à la configuration du logement ou de l'immeuble, à certaines dégradations importantes, à l'humidité, à l'insuffisance de ventilation, à des équipements dangereux ou à d'autres facteurs affectant les conditions d'occupation.

La qualification administrative de l'insalubrité relève des autorités compétentes. L'expert bâtiment intervient, pour sa part, sur le volet technique : constatation des désordres, analyse des éléments disponibles et recherche de leurs causes lorsque celle-ci est techniquement possible.

Une situation d'insalubrité peut notamment être liée :

• à la configuration des locaux ;
• à la dégradation importante des structures ou de certains éléments du bâtiment ;
• à des défauts importants d'étanchéité ou d'isolation ;
• à une humidité importante ou persistante ;
• à l'absence ou à l'insuffisance de ventilation ;
• à des équipements électriques, de gaz ou de chauffage susceptibles de présenter des risques ;
• à la présence de matériaux ou substances susceptibles de présenter un risque pour la santé ;
• à certaines conditions d'occupation ou de suroccupation.

La présence d'un ou plusieurs de ces éléments ne permet toutefois pas, à elle seule, de conclure automatiquement à l'insalubrité d'un logement. L'appréciation et a qualification administrative de la situation relèvent des autorités compétentes.

Qui mobiliser ?

Les démarches à entreprendre dépendent de la nature de la situation rencontrée.

Lorsqu'un logement loué présente des problèmes de décence, le bailleur doit en premier lieu être informé afin qu'il puisse prendre connaissance de la situation et, lorsque cela est nécessaire, procéder aux travaux permettant la mise en conformité du logement.

En l'absence de solution, le locataire peut notamment se rapprocher, selon sa situation, de l'ADIL, de la CAF ou de la MSA lorsqu'il bénéficie d'une aide au logement, de la commune ou des services administratifs compétents. Un signalement peut également être effectué par l'intermédiaire du service public Signal Logement lorsque la situation relève de son champ d'intervention.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire concernant la décence du logement, des démarches amiables ou de conciliation peuvent être engagées avant, si nécessaire, la saisine du juge.

Lorsque des aides au logement sont versées et qu'une situation de non-décence est constatée dans les conditions prévues par la réglementation, la CAF ou la MSA peut mettre en œuvre un dispositif de conservation de l'aide au logement, afin de favoriser la réalisation des travaux nécessaires par le bailleur.



Enfin, lorsqu'une situation est susceptible de relever de l'insalubrité ou de présenter un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, les autorités administratives compétentes doivent être saisies afin d'apprécier la situation et, le cas échéant, mettre en œuvre la procédure appropriée.