Expertise logement insalubre, indécent ou habitat dégradé

Logement non décent et habitat indigne : deux situations différentes

Ces notions sont parfois employées indifféremment alors qu’elles correspondent à des situations et à des cadres réglementaires différents.

Le logement non décent

Un logement non décent est un logement qui ne répond pas aux caractéristiques minimales de décence prévues par la réglementation.

Ces caractéristiques concernent notamment la sécurité et la santé des occupants, certains équipements et éléments de confort, la surface ou le volume habitable ainsi que la performance énergétique applicable.

Dans le cadre d’un différend entre bailleur et locataire, notre intervention peut permettre de constater matériellement les désordres, d’examiner les caractéristiques techniques accessibles du logement et d’apporter un éclairage indépendant sur leur nature et, lorsque cela est techniquement possible, leur origine.

L’expertise peut également permettre de confronter les constatations effectuées aux critères techniques applicables à la décence du logement.

L’habitat indigne

La notion d’habitat indigne est plus large. La définition légale de l’habitat indigne est aujourd’hui fixée par l’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Elle recouvre notamment les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose leurs occupants à des risques manifestes susceptibles de porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

Une situation d’habitat indigne peut ainsi résulter de différentes configurations et ne doit pas être confondue avec la seule non-décence d’un logement.

Dans ce cadre, notre intervention permet de documenter techniquement l’état apparent du logement ou du bâtiment, de caractériser les désordres observés et d’identifier, lorsque cela est possible, leurs causes et les éventuelles investigations complémentaires nécessaires.

Le cas particulier du logement insalubre

L’insalubrité constitue une situation particulière relevant de la lutte contre l’habitat indigne.

L’article L.1331-22 du Code de la santé publique définit comme insalubre tout local, installation ou bien immeuble qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

L’évaluation peut concerner de nombreux facteurs : état général du bâti, humidité, ventilation, éclairement, équipements, installations, risques de chute, présence de certains matériaux ou substances, conditions d’occupation, suroccupation ou encore différents facteurs susceptibles d’avoir une incidence sur la santé et la sécurité des occupants.

Une évaluation fondée sur la grille ministérielle d’insalubrité

Dans le cadre spécifique de nos missions portant sur une suspicion d’insalubrité, notre évaluation technique s’appuie rigoureusement sur la grille d’évaluation de l’état des immeubles susceptibles d’être déclarés insalubres, mise à disposition par la circulaire ministérielle DGS/DGUHC/SD7C/IUH4 n° 293 du 23 juin 2003.

Cette grille permet une analyse structurée des différents facteurs susceptibles de contribuer à l’insalubrité et comporte des supports d’évaluation adaptés selon qu’il s’agit notamment d’un logement, d’une maison individuelle ou d’un bâtiment.

Les différents critères prévus par la grille sont examinés au regard des constatations réalisées lors de la visite. Ils font l’objet d’une appréciation et d’une cotation conformément à la méthodologie prévue par la grille, avec prise en compte des coefficients applicables lorsqu’ils sont prévus.

L’ensemble de ces cotations permet d’aboutir à un résultat final d’évaluation, permettant d’objectiver et de graduer la situation constatée.

La grille constitue ainsi pour nos auditeurs un outil méthodologique d’évaluation technique permettant d’établir un compte rendu détaillé, structuré et argumenté.

Nos intervenants ne prononcent toutefois pas l’insalubrité administrative du logement ou de l’immeuble. La qualification administrative de l’insalubrité et les mesures qui peuvent en découler relèvent des autorités compétentes.

Immeuble dangereux ou présentant un risque pour la sécurité

Certaines situations concernent principalement la solidité ou la sécurité d’un immeuble : éléments de structure dégradés, planchers fragilisés, fissurations importantes, garde-corps dangereux, éléments de façade susceptibles de chuter ou autres désordres pouvant présenter un risque pour les occupants ou les tiers.

Dans ces circonstances, notre intervention peut permettre de documenter l’état apparent du bâtiment, de caractériser les désordres observés et d’identifier les investigations complémentaires susceptibles d’être nécessaires.

Lorsqu’un danger immédiat est suspecté, la priorité reste naturellement de sécuriser les personnes et de saisir les services ou autorités compétents.

Lorsque l’état d’un bâtiment conduit une commune à envisager une procédure de mise en sécurité (anciennement appelée procédure de péril), ou lorsqu’une vérification technique est nécessaire en vue d’une éventuelle mainlevée (anciennement appelée levée d'un arrêté de péril), une mission spécifique peut également être réalisée,

Lorsque l’état d’un bâtiment conduit une commune à envisager une procédure de mise en sécurité (anciennement appelée procédure de péril), ou lorsqu’une vérification technique est nécessaire en vue d’une éventuelle mainlevée, une mission spécifique peut également être réalisée. Consultez notre page "autres litiges ou différends bâtiment".

Dans quelles situations pouvez-vous faire appel à un de nos auditeurs ?

Notre intervention peut être sollicitée par un propriétaire, un locataire, un bailleur, un copropriétaire, un syndic ou tout autre acteur concerné par l’état d’un logement ou d’un immeuble.

Elle peut notamment être utile lorsqu’un désaccord existe sur :

• l’existence ou l’importance des désordres ;
• leur origine ou leurs causes probables ;
• leur incidence sur l’utilisation du logement ;
• les travaux ou investigations susceptibles d’être nécessaires ;
• la réalité de certaines dégradations invoquées par l’une des parties ;
• certains critères techniques susceptibles d’être examinés au regard de la décence ;
• une situation susceptible de relever de l’habitat dégradé ou de l’insalubrité.

Il est important de ne pas présenter systématiquement le propriétaire comme responsable de la situation. Un bailleur peut lui aussi avoir besoin d’un avis technique indépendant, par exemple lorsque l’origine d’un phénomène est contestée ou lorsque les conditions d’occupation du logement sont susceptibles de contribuer aux désordres constatés.

L’expertise permet alors de replacer les constatations techniques au centre du différend, indépendamment de la position de la partie qui nous mandate.

Comment se déroule notre audit du logement ?

Avant notre intervention, nous prenons connaissance de votre situation, de l’objet de votre demande et des documents disponibles : photographies, échanges entre les parties, courriers, devis, factures, comptes rendus ou expertises antérieures, documents de copropriété ou tout autre élément utile.

Lors de la visite, l’auditeur en charge de votre dossier examine les parties du logement ou de l’immeuble entrant dans le périmètre de sa mission et procède aux constatations techniquement réalisables.

Selon la nature du problème, il peut notamment :

• relever et décrire les désordres visibles et accessibles ;
• apprécier leur importance et leur localisation ;
• rechercher leurs causes probables lorsque les éléments disponibles le permettent ;
• confronter ses constatations aux documents communiqués ;
• procéder aux mesures réalisables avec les appareils adaptés à la mission ;
• identifier les investigations complémentaires éventuellement nécessaires ;
• apporter des préconisations techniques lorsque la mission le prévoit.

Lorsque cela est nécessaire, certaines conclusions peuvent nécessiter des mesures, sondages, essais ou investigations complémentaires.

Dans le cas particulier d’une mission portant sur une suspicion d’insalubrité, l’auditeur en charge de votre dossier réalise son évaluation en s’appuyant rigoureusement sur la grille ministérielle issue de la circulaire du 23 juin 2003.

Les différents critères prévus par cette grille sont examinés au regard des constatations réalisées lors de la visite et cotés conformément à sa méthodologie, afin d’aboutir au résultat final de l’évaluation.

Les limites de notre intervention

Notre expertise porte sur les éléments visibles et accessibles au moment de la visite, sur les constatations et mesures techniquement réalisables dans le cadre de la mission ainsi que sur les documents et informations qui nous sont communiqués.

Certaines pathologies ou certains risques peuvent nécessiter l’intervention de professionnels spécialisés, des analyses, des prélèvements, des sondages ou des investigations complémentaires.

Nos auditeurs interviennent dans leur domaine de compétence technique du bâtiment. Ils ne se substituent ni aux services administratifs compétents, ni à un avocat, ni à un juge et n’ont pas pour mission de prononcer une qualification administrative ou juridique de non-décence, d’habitat indigne ou d’insalubrité.



Leur rôle est de vous apporter un avis technique indépendant, objectif et argumenté sur l’état du logement ou du bâtiment et les désordres constatés.

Un compte rendu d’expertise pour documenter la situation

À l’issue de notre intervention, notre analyse fait l’objet d’un compte rendu d’expertise écrit, adapté à la nature de la mission.

Ce compte rendu reprend les principales constatations effectuées, les désordres examinés, leur origine probable lorsqu’elle peut être techniquement déterminée ainsi que les éléments utiles à la compréhension de la situation.

Il constitue un support technique indépendant et argumenté, remis au client afin qu’il puisse disposer d’une appréciation documentée de l’état du logement ou du bâtiment et l’utiliser dans les démarches qu’il souhaite entreprendre.

En cas de différend entre un propriétaire et un locataire, le compte rendu peut notamment contribuer à objectiver les faits avant d’engager ou de poursuivre une démarche amiable ou contentieuse.

Pour une expertise portant sur la non-décence

Notre compte rendu examine les éléments techniques relevant de notre mission au regard des caractéristiques de décence applicables au logement, notamment celles définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et les textes qui l’ont complété ou modifié.

Il permet d’identifier et de documenter les caractéristiques constatées susceptibles de ne pas satisfaire aux critères applicables à la décence du logement.

Pour une expertise portant sur l’habitat indigne

Notre compte rendu documente les désordres, dégradations et facteurs de risque constatés susceptibles d’affecter la santé ou la sécurité des occupants ou des tiers, au regard notamment de la définition de l’habitat indigne fixée par l’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Il permet de disposer d’une analyse technique argumentée de l’état du logement ou du bâtiment et des éléments susceptibles d’être utiles à l’appréciation de la situation.

Pour une expertise portant sur une suspicion d’insalubrité

Dans le cadre d’une mission portant sur une suspicion d’insalubrité, notre compte rendu s’appuie rigoureusement sur la grille d’évaluation de l’état des immeubles susceptibles d’être déclarés insalubres, mise à disposition par la circulaire ministérielle DGS/DGUHC/SD7C/IUH4 n° 293 du 23 juin 2003.

L’auditeur en charge de votre dossier examine examine les différents critères prévus par la grille correspondant à la situation rencontrée et les renseigne à partir des constatations effectuées sur place.

Chaque critère concerné est apprécié et coté selon la méthodologie prévue par la grille, avec application des coefficients correspondants lorsqu’ils sont prévus.

L’ensemble de ces cotations permet d’aboutir à un résultat final d’évaluation, repris dans notre compte rendu et remis au client avec les éléments permettant d’en comprendre la détermination.

Cette démarche permet de disposer d’une évaluation technique structurée, homogène et argumentée, fondée sur le référentiel ministériel utilisé pour l’évaluation de l’insalubrité.

Nos intervenants ne prononcent pas l’insalubrité administrative du logement ou de l’immeuble. Le compte rendu et les éléments issus de la grille sont remis au client, qui reste libre de les utiliser et, s’il le souhaite, de les transmettre aux services, organismes, professionnels ou autorités compétents dans le cadre de ses démarches.

Pourquoi faire appel à notre société ?

Près de 20 ans d’expérience dans l’expertise technique, l’audit, le conseil et l’assistance technique en bâtiment

Une activité d’expertise bâtiment exercée depuis 2007, s’appuyant sur près de 18 ans d’expérience professionnelle préalable pour chacun de nos experts au sein de majors du bâtiment et de la construction.

Des experts en bâtiment indépendants et expérimentés
Notre analyse repose sur les constatations réalisées sur place, les mesures techniquement réalisables, les documents communiqués et les éléments techniques disponibles.

Une expertise adaptée à votre situation
Non-décence, habitat dégradé, habitat indigne, suspicion d’insalubrité ou désordres affectant la sécurité d’un logement ou d’un immeuble : le périmètre de notre intervention est défini en fonction de la problématique rencontrée et des questions auxquelles vous souhaitez obtenir une réponse.

Une méthodologie adaptée à la nature de l’expertise
Nous distinguons les différentes situations et adaptons notre analyse au cadre technique correspondant. Pour les missions portant sur une suspicion d’insalubrité, notre évaluation s’appuie rigoureusement sur la grille ministérielle issue de la circulaire du 23 juin 2003 et sur la méthodologie de cotation qu’elle prévoit.

Un avis indépendant, objectif et argumenté
Notre rôle n’est pas de confirmer systématiquement la position de la personne qui nous mandate, mais d’analyser techniquement la situation et d’en restituer les constatations de manière objective.

Un compte rendu clair, documenté et exploitable
Nos constatations et notre analyse sont consignées dans un compte rendu structuré. Dans le cadre d’une suspicion d’insalubrité, les critères de la grille ministérielle sont renseignés et cotés selon sa méthodologie afin de restituer au client le résultat de l’évaluation réalisée.

Une mission définie avant notre intervention
Nous examinons votre demande et les premiers éléments disponibles afin de déterminer le périmètre d’intervention adapté à votre situation.

Paris, Île-de-France et secteurs limitrophes
Nous intervenons à Paris, dans toute l’Île-de-France ainsi que dans certains secteurs de l’Eure, de l’Eure-et-Loir et de l’Oise.

Devis gratuit
Le coût de notre intervention est déterminé préalablement en fonction de votre demande, du bâtiment concerné et du périmètre de la mission.

Vous avez un doute sur l'état de votre logement ?

Décrivez-nous les désordres constatés, les conditions dans lesquelles ils sont apparus et les difficultés que vous rencontrez.

Vous pouvez également nous transmettre des photographies, courriers, comptes rendus, devis ou tout autre document susceptible de nous aider à comprendre votre situation.



Nous étudierons votre demande afin de déterminer si une expertise technique du logement est adaptée à votre besoin et de vous proposer une mission correspondant à votre situation.